不動産投資

タワーマンション節税のメリットとデメリット

2020年7月13日

タワーマンションは節税効果が高い、といった話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。
特にまとまった資産を持っている富裕層にとっては、税金を節約できるのは大きなメリットになっています。

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タワーマンションが節税に効果的な3つの理由

では、どうしてタワーマンションが節税に効果的なのでしょうか。

それは、税金を計算する上で、タワーマンションの財産価値が実際よりも低く評価されていることにあります。
タワーマンションの財産価値が低く評価されるのには、3つの要因があります。

タワーマンションが節税に効果的な理由①

まず1つめの要因は、タワーマンションの土地や建物は評価が低めになることにあります。
日本では土地と建物は、別々の不動産として扱われています。

つまり、財産としての評価額も別々に行われることになります。

土地の固定資産税は、固定資産税評価額によって評価されます。建物の固定資産税も固定資産税評価額によって評価されます。
また、土地の相続税は路線価によって評価されており、建物の相続税は固定資産税評価額によって評価されています。

固定資産税評価額とは、人件費や資材の価格など建築にかかる費用を積み上げていくものです。
固定資産税評価額は、時価の40%から60%の評価になると言われています。

そのため現金や有価証券に比べると、大分評価が低くなるのです。

それから路線価も、時価のおよそ80%の評価になるといわれています。
そのため評価も低くなるのです。
タワーマンションは時価に占めている建物の占有割合が大きいので、低い評価を受けることになります。

タワーマンションが節税に効果的な理由②

2つめの要因には、タワーマンションの土地の持ち分割合が非常に低く抑えられることがあげられます。
タワーマンションの下には当然土地があるわけですが、その土地に対してそれぞれの居室に応じた持ち分が存在しています。

土地の評価額は、タワーマンション各戸の床面積に応じて割り振られることになっています。

マンションのような集合住宅の場合には多くの世帯が入居しているので、必然的に持ち分割合は少なくなります。
マンションの戸数が多ければ多いほど、持ち分割合は少なくなる仕組みになっています。

タワーマンションの場合には階数も多く戸数も多いので、入居している世帯も多くなります。
その結果として、持ち分割合を低く抑えることができます。

タワーマンションが節税に効果的な理由③

3つめの要因には、タワーマンションの高層階が低層階に比べてその評価額が低く抑えられていることがあげられます。
建物の評価は基本的に床面積に応じて割り当てられるので、高層階であっても低層階であっても床面積が同じであれば評価額も同じになります。

しかし実際には、高層階の方が人気が高く、販売価格も低層階より大分高く設定されています。
すると、税法上、高層階ほど実際の市場価格よりも評価額を低く抑えることができるようになっています。

タワーマンションの節税効果は薄れる?

これら3つの要因により、タワーマンションは節税効果が高い物件としてこれまで注目を集めてきました。
ただし、居住する目的がなく、節税目的であるのがあからさまだと否認されてしまうことがあります。

その場合、その分の税金を払わなければいけなくなるばかりか、延滞税がかかることもあるので注意が必要です。
また、タワーマンションについては富裕層を優遇しているといった批判が上がったことから、税制が改正されることになりました。

2018年以降に引き渡される新築マンションについては、高層階の評価額が現在よりも上がることになっています。
そして、低層階についてはその評価額は引き下げられることになっています。

それにより、タワーマンションが高層階ほどその評価額が低く抑えられるといったメリットはなくなり、建物についての節税効果は薄れることが予想されています。

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