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節税・相続

タワーマンション節税も終わり?規制強化の流れ

タワーマンションを購入して現金を不動産化し、これにより相続税を低く抑えようとする節税方法が非常に有効と考えられ、多くのタワーマンション、特に高層階のいわゆる高額物件、つまり億ションが良く売れるようになっているようです。

タワーマンション節税の見直し

実際、新規販売されるタワーマンションでは高層階の高額な物件から売却されていくことも決して珍しくありません。
このタワーマンション節税に関しては現時点では違法ではないものの、やはり、適正に税金を徴収するという観点からは適切ではないとの考えから、タワーマンションの課税についての見直しが検討されています。

実際、タワーマンションの固定資産税も、敷地面積における区分所有者の数が多いため、土地にかけられる固定資産税は非常に低くなり、いわゆる低層の一般的なマンションと比較してもかなり割安となっており、この点も今後の問題点として挙げられます。

今後の規制の動き

この相続税対策のタワーマンション節税ですが、今後の規制の動きの見通しなどについて考えてみます。

まず、タワーマンション購入による相続税の節約の方法は、その評価額が実際に取引された価格よりもかなり低く行政側に設定されます。路線価という評価額がそれにあたりますが、この評価額が税金を計算する基本価格となります。さらにタワーマンションは比較的狭い土地にたくさんの区分所有者が存在します。

建物が建っている面積は限られますので、その面積を世帯数で均等に割った土地が所有者の土地の持ち分となり、それに課税されます。
ですから土地の持ち分は非常に狭くなるため土地にかかる固定資産税や相続性も安くなります。

高層階の減税効果

さらに、高層マンションは通常は見晴らしがよいなどの理由で高層階の方が実際に売買される価格は高くなるのが通常です。

しかし、税金を計算する上では建物の評価額は高層階であろうと低層階であろうと、広さに応じて同じように課税されます。
つまり、実際に取引される価格と比較すると、高層階の方が課税される評価額との差がより大きくなるため、現金で保有していればその金額すべてが課税対象となることと比較すると、かなりの減税効果を持ってくるのです。

評価額に差がつく

この現状に対しての今後の流れとして、富裕層への優遇ととられかねない現状を改善するため、税制改正により減税効果を低く抑えるような方策がとられるといわれています。
2018年以降に引き渡される新築物件に対して適用される見込みとなっているようです。

その内容として実際に売買されている価格にできるだけ見合った税金の徴収が行えるように、従来はマンションの部屋が何階にあろうと関係なかった評価額を、高層階ほど税の評価額を高くそして低層階の評価額を引き下げることで、課税対象となる建物の評価額に差をつけようとするものです。

評価額を実際の取引される価格に近付けることで高額な物件からはそれに応じた高い税金を徴収できるようになります。

適切な税金徴収への議論

また、相続税対策として購入した高層階マンションも賃貸用の購入であるか、自身の居住用であるかで、その税率が変わります。

中には、相続税対策として購入したが、実際の居住歴がない、あるいは悪質な場合では自身の居住用として届けながら賃貸に出しているような場合への実態に見合わない届け出への税金徴収強化も一つの対策として挙げられています。

ただ、この税制改正も問題点は残り、建物への評価額は適正な価格に近付きますが、土地にかかる税金には全く変化がありません。

同じようにマンションに住んでいてもたくさんの人が住んでいるマンションへの税金が少なく、居住者が少ないマンションへの税金が高くなることが本当に公正な税金徴収なのかという問題は残ります。

実際、タワーマンションの方が税金は総じて低めになりますので、今後はさらに適正な税金徴収が行えるように、更なる議論が行われていくと考えらえます。

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